Thủ tục mua nhà chung cư đã có sổ hồng

Thủ tục mua nhà chung cư đã có sổ hồng

Một hiện trạng ngày nay cho thấy, việc mua đi bán lại các căn hộ chung cư có sổ hồng xu hướng ngày một tăng lên. Đối với việc mua bán căn hộ chung cư là sản phẩm có giá trị cao, những thủ tục pháp lý cũng khá phức tạp.

Vì vậy để đảm bảo chắc chắn về vấn đề pháp lý và an toàn trong quá trình mua bán chuyển nhượng, khách hàng cần tìm hiểu quy trình cũng như những thủ tục để hạn chế tránh xảy ra những thiếu sót không đáng có!

Quy trình mua bán căn hộ có sổ hồng thường được diễn ra theo 4 bước, cụ thể như sau:

+ Thỏa thuận và đặt cọc căn hộ
+ Ký kết hợp đồng công chứng
+ Nộp hồ sơ chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai
+ Khai thuế với cơ quan nhà nước,
+ Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà.

1. Thỏa thuận và đặt cọc mua nhà chung cư đã có sổ hồng

1.a Kiểm tra tình trạng pháp lý:

Trong thủ tục mua nhà chung cư đã có sổ hồng, thỏa thuận và đặt cọc là vấn đề đầu tiên cần quan tâm. Trước khi thỏa thuận, bên mua nên kiểm tra pháp lý của căn hộ (chủ sở hữu, bất động sản có thể chuyển nhượng tự do, không thế chấp, không có tranh chấp…). Để kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ, bạn có thể kiểm tra thông tin sổ hồng tại các điểm sau: 

+ Văn phòng đăng ký đất đai, nơi cấp sổ => Để biết được văn phòng đăng ký đất đai nào đang quản lý sổ đỏ này, chúng ta cần xem số vào sổ cấp GCN nằm ở trang 2 (dưới cùng, bên trái, phía dưới chữ ký và con dấu của người có thẩm quyền): VD: số vào sổ cấp GCN: CS06799 => CS: Cấp sở (nơi quản lý là VP đăng ký đất đai cấp tỉnh/thành phố), còn nếu số vào sổ: CH => nơi quản lý là văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện.   

+ Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh/thành phố có bất động sản: khi căn hộ từng được chuyển nhượng/thế chấp thì đều cần thực hiện tại các văn phòng công chứng sở tại. Do đó, thông tin về bất động sản sẽ được lưu trữ trong hệ thống các văn phòng công chứng sở tại. Vì vậy, chúng ta hoàn toàn có thể nhờ các văn phòng công chứng kiểm tra các thông tin của bất động sản như chủ sở hữu, tình trạng pháp lý…

Ngoài ra chúng ta cũng cần chú ý đến các thông tin ghi trên sổ hồng như ví dụ trong hình dưới đây: 

1.b Ký hợp đồng đặt cọc:

Sau khi đã kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ và đảm bảo căn hộ có thể được chuyển nhượng tự do, chúng ta tiến hành đàm phán & ký hợp đồng đặt cọc với các điều khoản cần chú ý như sau: (hợp đồng đặt cọc căn hộ cần có người làm chứng hoặc lập tại văn phòng công chứng để nếu có tranh chấp xảy ra thì sẽ có căn cứ pháp lý để giải quyết).
+ Số tiền đặt cọc bao nhiêu?
+ Thời gian từ lúc ký đặt cọc cho đến khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng
+ Khi ký hợp đồng mua bán công thì cần thanh toán số tiền là bao nhiêu (tương ứng với bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ) và giữ lại bao nhiêu đến khi thủ tục hoàn tất.
+ Thời gian bàn giao và các trang thiết bị đi kèm căn hộ.
+ Thỏa thuận chi phí công chứng, các loại thuế do bên nào đóng.
Thông thường bên bán sẽ chi trả chi phí công chứng và các loại thuế trước bạ (tuy nhiên, tùy vào thỏa thuận của hai bên để đóng thuế và phí thấp nhất có thể).

+ Hãy xem xét, cân nhắc lựa chọn ký Hợp đồng đăt cọc dân sự (gồm hai bên mua, bán) – chỉ thực hiện nếu hai bên có sự tin tưởng nhất định hoặc ký Hợp đồng đặt cọc  tại Văn phòng công chứng (có sự tham gia của công chứng, bên mua, bên bán). Hợp đồng ký tại văn phòng công chứng có tính xác thực cao, sẽ giúp tòa án dễ dàng đưa ra quyết định khi xảy ra tranh chấp giữa các bên. 

Mặt khác, khi tiến hành đặt cọc giữa các bên nên thỏa thuận người làm chứng để đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của các bên khi giao dịch, tránh tranh chấp xảy ra. Số người làm chứng trong trường hợp này tùy vào thỏa thuận của các bên từ 1 đến 3 người.

2. Hợp đồng công chứng mua bán chung cư

Sau khi hoàn thành hợp đồng đặt cọc, theo lịch đã thỏa thuận từ bước 1, hai bên cần ra phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng công chứng. Bên mua sẽ thanh toán số tiền đúng với thỏa thuận trước đó và bên bán sẽ bàn giao giấy tờ.

Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng).
+ CMND/CCCD/Hộ chiếu
+ Sổ hộ khẩu
+ Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa có gia đình)
+ Tờ khai thuế trước bạ
+ Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)

Các giấy tờ bên mua cần cung cấp:
+ CMND/CCCD/Hộ chiếu
+ Hộ khẩu của vợ chồng
+ Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa có gia đình)

Phí công chứng hợp đồng mua bán: 0,1% * giá trị tài sản & thù lao soạn thảo (từ 300k – 1 triệu đồng)

Lưu ý:
+ Trong trường hợp người giao dịch là tổ chức thì khi đi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con dấu của công ty. Phải có mặt của vợ chồng (cá nhân mua nhà) và nếu là công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật.
+ Các giấy tờ cần có 2 bản sao (hoặc phòng công chứng sẽ thực hiện sao y & thu phí)

3. Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai: 

3.1 Hồ sơ cần thiết:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

4. Khai thuế với cơ quan Nhà nước:

Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận (Tham khảo thêm hướng dẫn làm thủ tục sang tên sổ hồng tại đây)

+ Thuế thu nhập cá nhân của bên bán: 2% * giá chuyển nhượng bất động sản (ghi trên hợp đồng mua bán công chứng) => nếu bán căn nhà duy nhất thì sẽ được miễn thuế (cần sở hữu > 183 ngày và cần làm cam kết căn nhà duy nhất tại phòng công chứng).

Xem thêm: Thủ tục chứng minh căn nhà duy nhất để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

+ Lệ phí trước bạ: 0,65% * giá chuyển nhượng bất động sản

+ Phí thẩm định: trong trường hợp cơ quan thuế cần thẩm định giá chuyển nhượng trên hợp đồng (có thể do giá thấp hơn so với dữ liệu của cơ quan thuế)

Chú ý:

+ Sau khi nộp hồ sơ chuyển nhượng cho cơ quan thuế, giá chuyển nhượng sẽ được cơ quan thuế kiểm tra, so sánh với giá quy định của UBND cấp tỉnh thành phố và giá chuyển nhượng tương đương trong cơ sở dữ liệu của ngành thuế. Nếu cơ quan thuế không đồng ý với giá chuyển nhượng, đến ngày nhận thông báo thuế, cơ quan thuế sẽ mời các bên lên làm việc để thống nhất giá chuyển nhượng => ký biên bản xác nhận giá trị chuyển nhượng giữa cơ quan thuế với bên mua, bên bán.

+ Đối với thủ tục xác nhận căn nhà duy nhất, nếu người bán đã có gia đình thì cần làm xác nhận cho cả vợ và chồng. Nếu sổ hộ khẩu, chứng minh thư, sổ đỏ có địa chỉ khác nhau thì người bán sẽ cần kê khai toàn bộ các địa chỉ đã đăng ký tạm trú để chứng minh người đứng tên là người khác. Thời gian xác minh cho trường hợp này lâu hơn, có thể mất từ 2-3 tháng.

Thường trong vòng 7-15 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

4. Nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước quan trọng cuối cùng của thủ tục mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng theo pháp luật. Hai bên mua bán

Các giấy tờ cần chuẩn bị:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên mua
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
• Tờ khai thuế trước bạ cũ/ tờ khai thuế trước bạ cũ
• Biên lai nộp thuế phi nông nghiệp hàng năm (nộp tại ubnd phường/xã – không có biên lai này thì không sang tên được) => Nếu bên bán nợ thuế nhiều năm thì cần nộp hết mới sang tên được (chủ sở hữu cần đem theo sổ đỏ & căn cước công dân/cmt ra phường để nộp)
  
• CMND/CCCD, đăng ký kết hôn/xác nhận hôn nhân và hộ khẩu bên mua, bên bán
• Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận.

Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy phép hẹn khoảng 3 tuần để lấy sổ đã được đăng hộ.

Vậy là nội dung bài viết trên đã cung cấp cho bạn thủ tục mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng. Mong rằng, với hướng dẫn quy trình & thủ tục cụ thể ở trên, người mua và người bán có thể dễ dàng hoàn tất giao dịch mua bán chung cư. Chúc các bạn thành công!

Woori Bank Hà Nội chia sẻ thêm về CHƯƠNG TRÌNH VAY MUA NHÀ LÃI SUẤT HẤP DẪN CHỈ 8%/NĂM, để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn về gói vay mua nhà, hãy liên hệ Woori Bank Hà Nội 0356 234 929.