Khi cấp tín dụng cho khách hàng, cái chuôi để ngân hàng nắm là tài sản bảo đảm. Tài sản này còn được coi là “phao cứu sinh” cho ngân hàng phòng trường hợp khách hàng không trả được nợ. Thế nhưng, nhiều khi chỉ vì những sai sót của nhân viên ngân hàng trong quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo bằng nhà đất mà dẫn đến tình trạng hợp đồng thế chấp bị vô hiệu và khi đó
chẳng khác gì ngân hàng cho vay tín chấp. Quyền đòi nợ thì còn đó, nhưng tài sản không có hy vọng thu hồi.
Nhìn chung, khi nhận tài sản là bất động sản nhằm bảo đảm cho một khoản tín dụng, theo quy định ngân hàng phải lập hợp đồng thế chấp có công chứng và sau đó đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhưng thực tế, vẫn có nhiều rủi ro tiềm ẩn ở mỗi quy trình dẫn đến nguy cơ hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu.
Đơn cử như vụ việc Ngân hàng H. đòi nợ Công ty TNHH Sang Trọng gần đây. Ngân hàng H. cho vay và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Khi nhận tài sản bảo đảm, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng ra ký hợp đồng thế chấp.
Sau này, khi Công ty Sang Trọng không trả được nợ, ngân hàng kiện đòi nợ. Quá trình giải quyết vụ án thì chứng cứ, tài liệu trong vụ án thể hiện hóa ra Ngân hàng H. không có quyền xử lý nhà trên đất mà chỉ được quyền xử lý đất. Nguyên nhân là vì khi lập hợp đồng thế chấp, Ngân hàng H. chỉ ghi nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, trong khi tài sản trên đất gồm có nhà, nhà cổ, cây cối với giá trị vài tỷ đồng. Hậu quả là vụ án bị giao trả cấp sơ thẩm, giải quyết lại từ đầu.
Tương tự, Ngân hàng V. cũng vừa vướng phải một vụ kiện liên quan đến việc nhận đất mà không nhận nhà. Ngân hàng này cho một cá nhân vay tiền và nhận tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khi kiện đòi nợ thì mới phát hiện ra những phức tạp trong tài sản bảo đảm. Khách hàng chỉ được cấp chứng nhận quyền sở hữu đối với đất ở (sổ đỏ), mà chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
Ngôi nhà 4,5 tầng trên đất ấy là do bố mẹ của khách hàng bỏ tiền xây dựng trước khi đất được sang tên đổi chủ. Do bố của người thế chấp đất đã mất nên một phần ngôi nhà trở thành di sản mà quyền thừa kế thuộc về bà mẹ và các con, trong đó có cả chủ sở hữu đất. Khi nhận tài sản bảo đảm, Ngân hàng V. chỉ căn cứ trên “sổ đỏ” và cam kết của khách hàng về quyền sở hữu nhà đất.
Chính vì vậy, khi tòa cấp sơ thẩm chấp nhận đơn khởi kiện của Ngân hàng V., cho phép ngân hàng được quyền đề nghị cơ quan thi hành án dân sự phát mãi tài sản thế chấp thì anh chị em của khách hàng đã đệ đơn kháng cáo vì cho rằng ngôi nhà đó có phần của họ.
Vấn đề sở hữu lằng nhằng này đã dẫn đến ngân hàng không có quyền xử lý cả ngôi nhà mà chỉ có quyền đối với đất. Do việc xử lý cả nhà trên đất sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bà mẹ và các con cũng như không đảm bảo quyền thừa kế theo pháp luật, tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu. Với bản án có hiệu lực sau khi tuyên, Ngân hàng V. không thể thu hồi khoản nợ quá hạn này, dù rằng quyền đòi nợ vẫn còn đó.
Tình huống khó xử, “trở đi mắc núi trở lại mắc sông” trong việc nhận tài sản bảo đảm là nhà đất như trên không phải là mới. Luật sư Trần Minh Hải từng chia sẻ về một trường hợp ngân hàng nhận tài sản thế chấp là nhà xưởng của một doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Khi nợ quá hạn, xử lý tài bảo đảm, ngân hàng rất lúng túng vì không biết “bê” nhà xưởng đi đâu để bán! Trong khi đó, khu công nghiệp ra sức thúc giục ngân hàng “mang” nhà xưởng đi để họ còn tiếp tục cho thuê đất.
Ở Việt Nam, nhà đất là một tài sản quan trọng của mỗi gia đình và quy định pháp luật liên quan cũng hết sức phức tạp, rối rắm. Bởi vậy, nếu không đảm bảo thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật cũng như xác minh tài sản thì nguy cơ ngân hàng “nắm phao thủng” là rất lớn. Điều này không chỉ đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ của nhân viên ngân hàng, mà đôi khi còn đòi hỏi các chính sách hợp lý từ ban lãnh đạo, bởi dưới sức ép của doanh số, nhiều nhân viên ngân hàng đã bỏ qua một số nguyên tắc.
