Thủ tục sang tên nhà ở xã hội – Điều kiện, thủ tục và các khoản thuế phí phải nộp
Nhà ở xã hội có những đặc trưng khác biệt so với nhà ở thương mại, nên trước khi khi tiến hành sang tên nhà ở xã hội, người bán cũng như người mua lại cần tìm hiểu kỹ điều kiện, thủ tục sang tên nhà ở xã hội để giao dịch diễn ra thuận lợi, hợp pháp, tránh rủi ro.
1. Điều kiện sang tên nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước do vậy khi bán phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định, theo khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP người mua nhà ở xã hội được quyền bán nhà ở xã hội theo 02 trường hợp sau:
1.1.Trường hợp 1: Chưa đủ 05 năm
Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội. Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho các đối tượng nêu dưới đây:
– Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc
– Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc
– Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
– Giá bán: Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Lưu ý:
– Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn 05 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.
1.2. Trường hợp 2: Đủ 05 năm
– Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của 02 bên (theo giá thị trường).
2. Thủ tục sang tên nhà ở xã hội
– Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết và hai bên mua bán tiến hành ký kết hợp đồng công chứng mua bán nhà ở xã hội.
– Bước 2: Làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội tại văn phòng nhà đất và đóng các loại phí, lệ phí cần thiết.
3. Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên nhà ở xã hội
3.1. Tiền sử dụng đất
Theo Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
– Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; được xác định như sau:
– Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau:
Trong đó,
– Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).
– Giá bán tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.
3.2. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:
3.3. Lệ phí trước bạ
Khi làm thủ tục sang tên thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức tiền như sau:
4. Lưu ý đối với người mua lại nhà ở xã hội
Hiện nay, tình trạng mua bán, sang tên nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện theo quy định vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức lách luật như: thành lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng hứa mua hứa bán, lập di chúc cho người mua,…
Nhưng việc lách luật bằng các hình thức trên vẫn khiến người mua gặp nhiều rủi ro “cầm dao đằng lưỡi”, có thể mất trắng nếu bên bán lật lọng, không giữ cam kết.
Chính vì vậy, khi muốn mua nhà ở xã hội, người mua cần lưu ý một số điều sau để đảm bảo quyền lợi, phòng tránh rủi ro:
– Tìm hiểu để biết rõ người bán đã trả hết số tiền theo hợp đồng đã ký kết hay chưa, nếu người bán chưa thanh toán hết việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ không hợp pháp.
– Cần tìm hiểu xem người bán đã sở hữu đủ 5 năm hay chưa, không nên mạo hiểm giao dịch trong trường hợp chưa đủ điều kiện theo quy định, không lách luật dưới mọi hình thức.
– Kiểm tra xem nhà định mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay chưa.
Ngoài ra, bạn nên kiểm tra kĩ tình trạng, chất lượng căn nhà. Công trình nhà ở xã hội có giá rẻ hơn nên chất lượng cũng có những hạn chế.
Căn nhà đã qua sử dụng 5 năm có thể đã có những chỗ xuống cấp, cần tu sửa. Hãy quan sát kỹ để tìm ra những khuyết điểm và thương lượng giá hợp lý, tránh việc bị thổi giá lên cao.
